Договор строительного подряда: как не попасть впросак. Советы опытных юристов

Между заказчиком и подрядчиком возникают самые разнообразные проблемы. И при их разрешении огромное значение имеет договор, заключенный сторонами. Прокомментировать нюансы договора подряда с точки зрения практики судебных разбирательств согласился Роман Александрович Колбасов, судья Экономического суда города Минска.

В суд заказчик и подрядчик чаще всего приходят, когда одна из сторон не выполняет свои договорные обязательства, но чтобы избежать ответственности, пытается признать договор недействительным. Итак, на что обратить внимание, дабы исключить подобные ситуации?

«Начнем с самого главного — договор должен быть подписан. В законодательстве предусмотрена возможность заключать некоторые виды договоров путем обмена письмами, но договор строительного  подряда заключается только путем подписания единого документа (договора) обеими сторонами», — рассказал Роман Колбасов.

Эксперт привел распространенный в судебной практике пример. Заказчику нужно срочно выполнить какие-то строительные работы. Он просит подрядчика: мол, готовь договор, высылай и берись за дело. Со ссылкой на договор заказчик перечисляет аванс, работы начинаются, а затем на каком-то этапе у заказчика пропадает к ним интерес. Он просит вернуть аванс, подрядчик недоумевает — стороны приходят в суд. Тут-то и возникает вопрос: а был ли заключен договор, есть ли подписи обеих сторон на едином документе? Если нет, то аванс придется вернуть (правда, подрядчик в таком случае может подать иск о неосновательном обогащении, но уже в рамках другого дела).

Если же заказчик уклоняется от подписания договора, то подрядчик, приступая к работе, должен четко понимать — он делает это на свой страх и риск.

«Обращаю внимание — должен подписываться каждый (!) лист договора. В моей практике бывают ситуации, когда одна из сторон в суде заявляет, что рассматриваемый договор имел место, но это его неокончательная редакция, а окончательная вот эта, — и достает другой договор, в котором с предыдущей версией совпадает только последняя страница — та, что с подписями и печатями. Суд в данном случае не способен определить, какая из редакций верна, что может повлечь признание договора незаключенным», — пояснил Роман Александрович.

Существенное условие договора — срок выполнения работ. Начало срока легко определить — это дата заключения договора. Но если не указан срок окончания работ, такой договор также может быть признан судом незаключенным. В идеале должен быть прописан день, месяц и год завершения работ. Хотя в судебной практике наличие в договоре указания хотя бы на год — уже основание для признания договора заключенным: в каждом конкретном случае суд оценивает объем работ, их сложность и другие обстоятельства.

Также Роман Колбасов обратил внимание, что срок действия договора и срок выполнения работ — это, что называется, разные весовые категории. Договор действует до исполнения сторонами своих обязательств. Другими словами, если подрядчик не уложился в срок, это не означает, что договор прекратил свое действие.

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание проектно-сметной документации, а также то, какая из сторон и в какой срок должна предоставить эту документацию.

«Часто возникает ситуация, когда подрядчик говорит, что, поскольку заказчик не передал проектно-сметную документацию, договор не считается заключенным. Так ли это? Не всегда. Если в момент заключения договора проектной документации не было, но впоследствии она появились либо же не появились, но все существенные условия в договоре прописаны (место нахождения объекта, сроки, объемы и виды работ, их стоимость), то суд посчитает договор заключенным», — пояснил судья.

Стоимость работ — также существенное условие договора. Если стоимость работ не указана, договор может быть признан незаключенным. Расчеты по формированию цены и собственно сам протокол согласования окончательной договорной цены должны быть приложены к договору.

«Приведу такой пример: подрядчик не успевает что-то выполнить и привлекает субподрядчика, обещает, что хорошо заплатит, скажем, 100 млн. После выполнения работ подрядчик показывает субподрядчику свой договор с заказчиком, где данные работы оцениваются в 20 млн. Так вот, в случае судебного разбирательства в пользу субподрядчика будет взыскано 100 млн, потому что именно эта сумма была утверждена сторонами. Естественно, если между подрядчиком и субподрядчиком в установленном порядке был заключен договор».

Еще несколько полезных рекомендаций от судьи Экономического суда:

  1. Предоставление фронта работ — договорная позиция, и ее важно отразить. Если подрядчик не выполнил работу в срок по причине того, что заказчик вовремя не предоставил фронт работ, то суд может лишь снизить стоимость пени, но не освободить подрядчика от ответственности за просрочку. В договоре рекомендуется прописать, что в случае задержки предоставления фронта работ сроки автоматически продлеваются на период задержки. Если этого пункта в договоре нет, то для любого продления сроков необходимо заключать допсоглашение.
  2. Все дополнительные работы также необходимо фиксировать в допсоглашениях.
  3. В договоре следует предусмотреть порядок выхода из него в одностороннем порядке. Если подрядчик получил аванс, но не выполнил работу, то заказчик может вернуть деньги только путем выхода из договора (через уведомление об отказе от исполнения договора). Иначе у подрядчика возникает только обязанность сделать работу, но не вернуть деньги.
  4. Если работы выполнены, а заказчик под разными предлогами уклоняется от подписания акта приема-передачи выполненных работ (как правило, потому что у него нет денег), то самым верным будет отправить акты заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Если в течение 5 дней не пришел мотивированный отказ — подавайте в суд. Если документы лично передаются заказчику, необходимо проследить, чтобы письмо было зарегистрировано, а вы имели документ с указанием должности получившего и его подписью.
  5. Если заказчик на одну и ту же работу заключает договоры с несколькими подрядчиками и один из них приступает к работе, тот, кто остался не у дел, вправе требовать возмещения упущенной выгоды.
  6. Если, к примеру, заказчик не выполняет свои обязательства по договору, подрядчик должен письменно известить заказчика о прекращении работ. Данная процедура впоследствии станет важным аргументом в пользу подрядчика при судебном разбирательстве.

И еще несколько советов от юриста Stroyka.by Александра Сацука.

В договоре строительного подряда обязательно должно быть указано, своими силами выполняет подрядчик работы или имеет право привлечь субподрядчиков.

Если заказчик обеспечивает работы (даже частично) своими материалами, то это должно быть отражено в договоре подряда, и к нему должен быть приложен график поставки соответствующих материалов заказчиком.

Также в договоре должно быть прописано, за счет каких средств осуществляется строительство объекта. Если за счет бюджетных средств, к анализу договора следует подойти более тщательно, в том числе проанализировать специальные нормативные акты, касающиеся использования бюджетных средств.

Перед заключением договора важно изучить репутацию второй стороны и, в зависимости от полученной информации, прописать те или иные условия договора.

«Например, если вы как подрядчик заключаете договор с заказчиком, который в долгах как в шелках, то однозначно следует избрать способ финансирования строительства (его этапов) по 100%-ной предоплате. В противном случае даже самый идеальный и правильный с правовой точки зрения договор не гарантирует, что за выполненную работу вы получите плату», — предостерег Александр Сацук.

Автор: Екатерина Кулабухова, Stroyka.by