Страсти по кровле: чем лучше обслуживание, тем дешевле ремонт

Продолжая рассказ о проблемах отечественных крыш, Stroyka.by решила затронуть вопрос обслуживания и ремонта кровельного покрытия эксплуатирующими организациями.

Согласно действующему законодательству, эксплуатирующие службы обязаны каждые 6 месяцев проводить осмотр крыш. Это значит, что по крайней мере 2 раза в год представитель такой службы должен залезть на крышу, осмотреть ее и зафиксировать все обнаруженные несоответствия. По результатам осмотра составляется дефектный акт, рассчитывается предварительная смета, определяется стоимость ремонта и, если средства найдены, выбирается подрядчик и выполняются ремонтные работы.

Стоит заметить, что в реальности, особенно если это касается государственной собственности, финансируются только самые важные объекты, а также те, которые находятся в аварийном состоянии, где речь идет уже не об устранении мелких дефектов, а о попытке предотвратить катастрофические последствия. В чем опасность такого подхода? Здесь уместен будет пример с обслуживанием автомобиля. Можно регулярно посещать автосервис, менять изношенные детали и следить за внешним и внутренним состоянием машины. А можно, наоборот, не вкладывать в обслуживание ни копейки, дождаться, пока, например, заклинят тормоза, вылететь в кювет, чудом выжить и потом вложить огромные деньги в ремонт «железного коня».

На одной из кровель Минска было обнаружено дерево, уходящее корнями глубоко в кровельный пирог. Когда дерево спилили, насчитали семь годовых колец. Это означает, что по крайней мере 7 лет никого на этой крыше не было, и дерево спокойно себе росло. В итоге для устранения последствий подобной халатности пришлось демонтировать кровельный ковер, цементно-песчаную стяжку, заменить поврежденный утеплитель, восстановить стяжку и гидроизоляцию на участке 3×3 метра. А ведь 7 лет назад требовалось только очистить трещину, залить ее горячей битумной мастикой и выполнить заплатку размером 0,5×0,5 метра. Кстати, о деревьях… Битум не является питательной средой для растений, но корневая система способна пробивать битумную гидроизоляцию в поисках питательной среды.

Еще распространенная проблема. Если на кровлях существуют нарушения уклонов и целостности цементно-песчаной стяжки, то после дождя образуются застойные зоны воды.

Самое уязвимое место в таком случае — это края образовавшейся лужи. В солнечный летний день температура на кровле достигает 60 °С, в застойной же зоне будет значительно прохладнее. Из-за различного температурного расширения участков материала на границе вода-суша, кровельное покрытие испытывает серьезные нагрузки, в результате со временем с него сходит посыпка. 

Незащищенный битум трескается, в образовавшиеся щели затекает вода, которая зимой механически разрывает ковер в результате замораживания-оттаивания. Поэтому очень важно в ходе осмотра кровель вовремя обнаружить подобные незащищенные участки битума и покрыть их мастиками или окрасочными составами с алюминиевой пудрой. Кстати, пудра отражает солнечные лучи и снижает температуру на поверхности кровли, а значит, увеличивает срок службы покрытия.

Если же своевременно не выполнить мелкий ремонт, то вода может дойти до внутренних помещений верхних этажей, где от избытка влаги появится плесень и грибок. В этом случае необходимо демонтировать весь кровельный пирог, высушить плиту перекрытия и теплоизоляцию, восстановить пароизоляцию и заново наплавить полотно. Кроме того, придется отремонтировать поврежденные внутренние помещения, причем с обязательной антисептической обработкой стен и потолка.

Хуже всего, что в реальных условиях из-за нехватки денег вместо описанного нами комплекса мероприятий эксплуатационные службы ограничиваются выполнением заплатки на поврежденном участке кровли. Но промокшая теплоизоляция не сможет выполнять своих функций, в результате в 5–7 раз увеличатся теплопотери через кровлю. Кроме того, оставшаяся в конструкции влага превратит борьбу с грибком и плесенью в сизифов труд. Отсюда вывод: если в помещении под кровлей появилась влага, но серьезных ремонтных работ вы не заметили — проблема не решена!

В заключение хочется напомнить, что соблюдение ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» является обязательным при эксплуатации зданий независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности. Согласно статье 21.3 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь, невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательных требований технических нормативных актов влечет наложение штрафа в размере от 4 до 20 базовых величин на частное лицо, от 10 до 40 базовых величин — на индивидуального предпринимателя и от 25 до 100 базовых величин — на юридическое лицо. И это уже не шутки.

Автор: Андрей Поварницын, специально для Stroyka.by