Stroyka.by на стройке. Репортаж о том, как возводят дома в «Новой Боровой»

Строительная индустрия переживает не лучшие времена: материалы дорожают, зарплаты строителей уменьшаются, падают темпы возведения многоквартирных домов… Чем и как живет сегодня строительная отрасль? Выяснить это Stroyka.by решила на примере района «Новая Боровая», расположившегося сразу за МКАД близ улицы Гинтовта. В репортаже — жизнь конкретной стройки изнутри, информация о том, кто и как возводит жилые дома, не претендующие на звание элитных.

Застройщиком жилого комплекса, состоящего пока из трех домов, выступила частная компания «А-100 Девелопмент». В итоге это место получит название «Кедровый квартал». Согласно Генплану, в него будут входить 7 домов и обширная инфраструктура: магазины, супермаркеты, детский сад и школа, фитнесс-центры, зоны отдыха и т. д.

Правда, в первую очередь обещают построить 3 из 7 домов, а из объектов инфраструктуры — лишь детский сад на 150 человек. Дальше — больше, но когда будут сдавать остальные объекты инфраструктуры — пока непонятно. Зато точно известно одно: первые два дома — 10-этажный и 7-этажный — сдадут до конца года. Последний 5-этажный — в феврале 2016 г. Это очень похоже на правду. Вот эти дома и стали объектом нашего внимания.

Дизайн-проект выглядит традиционно красиво: тут вам и буйство красок, и масса зеленых насаждений, и множество счастливых лиц владельцев квартир.

Реальность пока не столь привлекательна, однако в том, что работы идут полным ходом, сомневаться не приходится.

В декабре 2014 года стройка выглядела так.

А вот так — в марте 2015 года.

Прошло еще полгода — и прогресс заметен невооруженным взглядом.

Часть квартир уже выкуплена, но и свободные еще имеются. Цены вполне на уровне среднерыночных: от 18 500 000 рублей за квадратный метр в 3-комнатных, до 23 000 000 рублей — в 1-комнатных (по состоянию на 27.08.2015 г.). Правда, потенциальных покупателей сразу предупреждают: цена в договоре будет указана все же в валюте по курсу НБ РБ на день оплаты. Мол, доллар «скачет», сами понимаете…

Генеральных подрядчиков два: за возведение домов и внутренние коммуникации отвечает ОАО «МАПИД», подводка магистральных коммуникаций и благоустройство территорий отданы ООО «БМСУ-4». В общей сложности на объекте работают еще несколько десятков субподрядных организаций, отвечающих за самые разные аспекты строительства: кто-то монтирует окна, кто-то занимается фасадами…

Дом № 1 (9.7 по Генплану) — самый крупный из трех. У него самая высокая степень готовности: остекление уже практически завершено, активно ведутся внутренние и внешние отделочные работы, параллельно с ними к дому подводят основные коммуникации.

Визитной карточкой квартала определенно станет «Витрувианский человек», нанесенный на стену дома № 2 (9.1 по Генплану). Рисунок заказал PR-отдел застройщика у частной компании Art&Shok (о последней работе этой компании — «аквариуме» во дворе жилых домов — мы недавно писали). Историю же появления на стене копии работы Леонардо да Винчи нам поведал учредитель компании Андрей Федоров.

Нарисовали мы его быстро, буквально за несколько дней, — вспоминает Андрей. — Подогнали самоходный подъемник (арендовали его сами) — и сделали. Правда, ветер на этой местности был очень сильный, — продолжил Андрей, — один раз даже пришлось просидеть полдня без дела — ждали пока утихнет. Но в итоге справились.

Действительно, справились. Стена дома теперь представляет собой произведение искусства, а строители называют его между собой «мужиком», нередко используя в качестве ориентира на местности:

Ты где сейчас?

Возле мужика стою.

Понял, сейчас буду.

Такой диалог на стройке можно услышать по нескольку раз за день.

Дом № 2 твердо намерены сдать до конца года, сразу вслед за первым. Его только начали стеклить, однако внутри полным ходом идут сопутствующие работы.

Заинтересовавшись технологией возведения домов, мы обратились за комментариями к одному из представителей заказчика. Оказалось, все не так сложно, как кажется на первый взгляд. По крайней мере, если речь идет о панельном домостроении. Последовательность действий при возведении дома следующая. Первым делом при помощи экскаваторов роют котлован под фундамент. Затем устраивают дно котлована, при необходимости проводят уплотнение грунта. Далее — закладка фундамента. В зависимости от проекта и типа грунта, на котором стоит строящийся дом, тип фундамента может отличаться. Так, самый высокий дом из трех строящихся покоится на монолитном фундаменте.

А вот в уже рассмотренном 7-этажном доме № 2 и в 5-этажном доме № 3 (9.2 по Генплану) фундамент сборный, из блоков ФБС (фундаментый блок стеновой).

После установки фундамента начинается монтаж цокольного этажа: панели для него просто скрепляют между собой, как детали конструктора Lego, и сваривают. Перед возведением первого этажа должна быть проведена обязательная гидроизоляция и обсыпка цокольного этажа (засыпаются обратные пазухи). Снаружи закладывается утеплитель, чтобы не было промерзания, и пароизоляционная лента, которая защищает фундамент от влаги, потом наносится специальная мастика. До пола первого этажа (нулевой уровень) цоколь уже полностью находится под землей. Это делается для большей прочности, чтобы здание не «сложилось» при возведении последующих этажей.

Смонтировали цоколь, перекрыли панелями перекрытия, сделали засыпку пазов — и начинается монтаж каркаса «выше нуля», т. е. непосредственно жилых этажей. Все здание собирается из панелей разных типов, выбор которых зависит от архитектурного дизайна здания, места размещения (внешняя стена или внутренняя, боковая или перекрытия и т. д.). Панели скрепляются между собой при помощи сварки, а стыки — омоноличиваются.

Когда положены плиты перекрытия последнего жилого этажа, обустраивается технический этаж. Туда выводят воздуховоды со всех квартир одной секции (подъезда). Так за счет теплого воздуха из квартир происходит естественное отопление техэтажа. Поэтому там всегда тепло, хотя центральное отопление не подведено. Дополнительно утепляют только стыки стеновой панели и плиты перекрытия (пола) на расстояние 1–1,2 м, чтобы избежать промерзания в холодное время года. Потом монтируют плиты покрытия над техэтажом, делают цементную стяжку, поверх наносят битумный праймер, далее — клеится гидроизоляция в два слоя: это может быть рубероид или его аналоги, материалов и разновидностей сегодня очень много, более сотни.

Ливневая канализация с крыши поступает во внутренний водосток по отдельному ливневому стояку, который размещается в приквартирных тамбурках. По нему дождевая вода попадает в подвал, из него — выводится в канализацию. Так что сыграть ноктюрн «на флейте водосточных труб» местные жильцы не смогут при всем желании.

После того как кровля уложена, начинается герметизация стыков панелей дома.

Далее начинается закрытие «наружного контура»: остекление окон, балконов и фасадные работы. Параллельно с этим делают свою работу сантехники и электрики: прокладывают все основные трубы и кабели, устанавливают батареи, канализацию и ливневые водостоки.

Следующий этап — черновые работы, как электротехнические, так и сантехнические. Изнутри ведется отделка: замазываются все стыки, недоделки, отверстия. После чего работу по возведению дома условно можно считать законченной. Потому что дальше стартуют более тонкие операции: вывод труб под смесители, установка розеток и выключателей, внутренняя разводка электросетей, грубая отделка стен. Параллельно производится финишная отделка и покраска мест общего пользования — лестничных пролетов, арок лифтов.

Эти дома заказчик строит без внутренней отделки. В домах устанавливается остекление (включая лоджии и балконы), отопление, розетки и выходы трубопровода/канализации, ванна и унитаз, входные двери. В конечном варианте будут стоять еще и видеодомофоны.

В остальном квартиры встречают своих жильцов оштукатуренными бетонными стенами.

Во время осмотра квартир мы заметили ряд технических нюансов и обратились за комментариями к независимому эксперту — Александру Скоку, учредителю ООО «Эво Лэнд». Сразу оговоримся: его слова не стоит принимать за критику (тем более и работы еще не полностью закончены), скорее это рекомендации покупателям квартир, советы, на что стоит обратить внимание при приемке жилплощади. Далее приводим слова Александра без купюр.

— Первое, что бросается в глаза, — явно сделанные вручную швы по периметру комнаты, в углах, на стыках панелей. Это стандартная практика при возведении панельных домов: после сварки промазываются стыки между панелями, из-за чего с высокой степенью вероятности уровень на этих швах будет несколько выступать над плоскостью пола/стен/потолка. В принципе, если клеить обои на слегка оштукатуренные стены — этот момент заметен не будет. А вот когда дело дойдет до установки плинтусов или потолочных примыкающих карнизов — тогда могут возникнуть проблемы. Плинтус или карниз может не стать ровно, будет «играть». Выхода два: либо штукатурить стены полностью «в уровень», либо стесывать эти швы. Не берусь утверждать, что проблема есть. Возможно, генподрядчик эти моменты уже устранил своими силами или устранит при финишных работах, но покупателям квартир стоит обратить на это внимание при приемке.

Еще один важный момент — это ровность установки радиаторов отопления. Иногда их ставят немного криво, что практически не влияет на работоспособность, но смотрится плохо. Обычный строительный уровень, уложенный на радиатор, покажет, все ли в порядке.

А вот незаштробленные в стену трубы наводят на размышления. Буквально в соседней квартире мы видим обратное. Вряд ли проектом предусмотрены в пределах одного дома оба варианта. Скорее всего, трубы просто поленились уложить в штробы.

Стоит обратить внимание на полотенцесушитель. На фотографии, скорее всего, стоит просто «времянка», но при сдаче квартиры покупателю нормальный полотенцесушитель уже должен стоять. Проблема в том, что нормальными их обычно назвать сложно — иногда это просто согнутый кусок хромированной трубы, и людям все равно придется его снимать, выкидывать и покупать другой.

Также крайне рекомендую обратить внимание на поверхность окон и подоконников. Очень часто бывают сколы, царапины, трещины в результате случайных внешних воздействий. Просто будьте бдительны: иногда на кое-какие мелочи можно закрыть глаза, а иногда может потребоваться и замена подоконника.

С квартирами все более-менее понятно, переходим к людям, которые все это строят, и условиям их работы.

Заезд на территорию строительства начинается почти по-театральному: не с вешалки, но с раздевалки. А вернее, с комплекса бытовых помещений, где строители переодеваются в рабочую одежду, кушают и отдыхают. Бытовой городок — самый обычный, состоит из множества компактных типовых сооружений.

Окна бытовых помещений выходят на небольшую «зеленую» зону.

Венчает бытовой городок штабная бытовка удвоенного размера. Именно здесь находится «центр управления» стройкой. Мы заглянули внутрь и увидели, как работает начальник стройки.

Сразу видно, что работа на объекте кипит: телефон звонит, не переставая, чуть ли не каждую минуту заходят люди с какими-то вопросами. На столе — детальные планы всех строящихся объектов, на стене — схемы инженерных коммуникаций. Это «карты» стройки, на которые нанесены ее «артерии», указаны участки работ. За длинным столом проводятся регулярные планерки, есть четкий график производства работ, которого придерживается каждое подразделение. Здесь же решается масса оперативных ситуаций, возникающих в течение дня.

Вообще, иерархия на стройке здорово напоминает армейскую. Главным на объекте является начальник стройки — представитель заказчика. Далее следуют генподрядные организации, представленные начальниками участков. Следующее звено — прорабы, у них в подчинении — мастера, бригадиры и рабочие.

О типичном рабочем дне строителя на примере своей организации нам рассказал представитель ООО «БМСУ-4», начальник участка Святослав Николаевич Сороговец.

Рабочий день строителя начинается в 8:00, заканчивается в 18:00, с перерывом на обед с 12:00 до 13:00. Людей работает много, графики между компаниями могут отличаться. Скажем, рабочие ООО «БМСУ-4» работают 11 дней подряд, потом 3 дня выходных. Такой график более удобен, поскольку организация ведет сразу несколько строек по всей Беларуси, люди задействованы из разных регионов. В случае каких-то внутренних перемещений специалистов между объектами в такие сроки легче выполнять поставленные объемы работы, чем при стандартной 5-дневной неделе.

После утренней планерки все расходятся по своим участкам работ. Поскольку «БМСУ-4» отвечает за работы во «внешнем периметре», мы решили разузнать, какие именно операции выполняет эта генподрядная организация.

ООО «БМСУ-4» отвечает за подвод магистральных инженерных сетей: хозяйственно-фекальной и дождевой канализации, водопровода, тепловых, электрических и компьютерных сетей (связь, кабели управления теплотрассы и котельной, освещение, др.). С магистралей делаются вводы в стояки домов. На входе во внутренний периметр коммуникации «перехватывает» ОАО «МАПИД». Во время нашего визита как раз велась сварка труб теплопроводной трассы.

Теплотрасса проложена в индивидуальный тепловой пункт от местной котельной, расположенной неподалеку. В дальнейшем для обеспечения теплом всего квартала проектом предусмотрено строительство еще двух корпусов котельной.

Вопреки распространенному заблуждению, горячая вода с теплотрассы не попадает в водопровод, она используется сугубо для радиаторов отопления. А к домам подводится только холодная водопроводная вода. В индивидуальном тепловом пункте находится теплообменник, который забирает часть тепла от поступающей с теплотрассы воды и передает его холодной водопроводной воде, подогревая ее. Так получается горячая вода, которая и будет течь при повороте соответствующего крана смесителя у жильцов квартала.

Всем проложенным коммуникациям нужно давать плановые и высотные привязки. Этим занимается геодезист. Он выполняет исполнительную съемку существующих коммуникаций для передачи объектов эксплуатирующим организациям, чтобы показать, на какой глубине заложены трубы, с какими уклонами.

Перед приемкой представители водоканала проводят лабораторные испытания. Качество проварки швов проверяется путем подачи давления. При давлении в 12 атмосфер испытывается, в частности, водопровод. А в трубы диаметром свыше 300 мм запускают телеустановки, которые обследуют их изнутри. Такая установка опускается в колодец и идет по трубе, а оператор высматривает, что внутри происходит, нет ли где посторонних предметов, следов грунта, наносов и т. д. Такие приемочные работы проводят перед сдачей сетей в эксплуатацию.

Еще один участок работы ООО «БМСУ-4» — подводка освещения к дорогам и жилым домам. Специалисты устанавливают столбы для фонарей освещения, прокладывают к ним кабели.

В целом, генподрядчик полностью отвечает за благоустройство примыкающих территорий: на его совести автомобильные дороги, примыкание к уже действующим улицам, тротуары и велодорожки, парковки.

Всю работу по устройству дорог, за исключением непосредственно укладки асфальта, ООО «БМСУ-4» производит самостоятельно. Сначала при помощи автогрейдеров выполняется вертикальная планировка дороги.

Затем укладывают слой песка толщиной 20 см, затем — щебеночное покрытие толщиной 25–26 см, потом уже укладывается асфальт.

Есть разные типы дорожных покрытий (в зависимости от степени нагрузки на дорогу). Скажем, первая улица, подходящая к кварталу, рассчитана на троллейбусное движение. Здесь большая нагрузка, поэтому асфальт укладывают в три слоя общей толщиной 18 см. Другие дороги (ответвления и внутридворовые проезды) рассчитаны на движение преимущественно легкового автотранспорта, поэтому на них кладут два слоя асфальта толщиной 12 см. Все дороги и их элементы обносят бордюрным камнем. Методы контроля качества используются разные, в том числе старые и проверенные.

Генподрядчик полностью оборудован средствами малой механизации, облегчающими выполнение работ. Скажем, бензорез служит для: нарезки швов, резки тротуарной плитки, бортовых камней. В момент визита при помощи этого оборудования как раз делали пропил для сопряжения старого и нового пластов асфальта, чтобы оно было ровным, в одной плоскости, а стык — незаметным.

Отличительной особенностью квартала станет велодорожка. Где-то она будет «спарена» с пешеходной, где-то велосипедистов отделят от пешеходов дорогой: с одной стороны улицы будет располагаться только велосипедная дорожка, с другой — только пешеходная.

Велодорожки предусмотрены проектом и будут располагаться по всему району, возле каждой улицы. Они будут соединены с уже действующей велотрассой по улице Гинтовта. К слову, все съезды будут сделаны в один уровень с асфальтом (ранее перепад высот мог быть 5 см), т. е. прыгать на велосипеде по бордюрам уже никому не придется.

Все тротуары вымощены плиткой трех цветов (черной, белой, серой) и обязательно оснащены тактильными плитами для слабовидящих и незрячих. Такими плитами будут оборудованы все перекрестки.

Мы обратили внимание, что одна из пешеходных дорожек пестрит выступающими над общим уровнем кладки камнями. Начальник участка пояснил, что это «метки» для последующей установки аналогичных брусков, но уже другого цвета. Дело в том, что в какой-то момент закончилась черная плитка, и дабы не задерживать работу из-за ее отсутствия, уложили пока двумя цветами. Недостающие элементы уже заказаны. Когда их привезут, «метки» заменят плитками нужного цвета и тротуар будет закончен.

В завершение начальник участка отметил профессионализм застройщика.

— Я в строительстве уже 20 лет, сдал более 30 различных объектов. Случалось, конечно, всякое. Но с этой организацией приятно работать. Начальник стройки умеет расставлять приоритеты, оперативно решать вопросы. Да и оплата происходит нормально, без задержек. Все бы так работали… — улыбается Святослав Николаевич.

Вот такая она — белорусская стройка.

Автор: Дмитрий Малахов, Stroyka.by. Фотографии: Дмитрий Малахов, Слава Орловский, a-100development.by